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La concentración de viviendas en manos de grandes caseros y empresas evidencia un mercado cada vez más desigual
El relato de que el mercado del alquiler en España descansa sobre pequeños propietarios hace tiempo que dejó de sostenerse. Los datos, ahora, lo desmontan con bastante claridad. Según un informe del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 junto al CSIC, elaborado a partir del Panel de Hogares de 2023, el 61% de las viviendas en alquiler está en manos de multipropietarios, empresas o entidades públicas. Es decir, la mayoría del mercado no pertenece a quien alquila una sola vivienda, sino a quienes acumulan varias o a estructuras empresariales.
La información se apoya en registros oficiales como el Panel de Hogares de la Agencia Tributaria, una base que permite observar cómo ha evolucionado el reparto de la propiedad en el alquiler. Y lo que aparece no es precisamente una foto equilibrada.
De hecho, los pequeños caseros —quienes tienen una única vivienda en alquiler— representan solo el 39% del total de propiedades alquiladas. El resto está concentrado en manos de actores con mayor capacidad económica. No es una diferencia menor. Marca quién tiene poder real en el mercado.
Ese desequilibrio se hace aún más evidente si se mira quién vive del alquiler frente a quién paga por él. Apenas un 4,9% de la población total obtiene ingresos por arrendar vivienda (un 5,7% si se limita a población adulta). En cambio, el 20,8% de la población vive de alquiler. Cuatro veces más. Una relación que explica muchas cosas.
No es solo una cuestión de cifras. Es una cuestión de posición. De quién fija precios, condiciones y márgenes.
Más viviendas, pero en las mismas manos
Si se eliminan del análisis los pequeños propietarios, el peso de los grandes arrendadores se vuelve todavía más evidente. Entre quienes alquilan como particulares, el 52,8% de las viviendas pertenece a personas con dos o más propiedades. Es decir, incluso dentro del ámbito privado, la concentración domina.
El informe lo señala sin rodeos: la figura del pequeño casero ya no es la predominante. Y no lo es porque el crecimiento del mercado ha ido en otra dirección.
Entre 2016 y 2023, el número de viviendas en alquiler gestionadas por particulares aumentó de 1.900.883 a 2.570.845. Un crecimiento notable. Pero ese aumento no se distribuyó de forma homogénea. Al contrario.
Los caseros con varias viviendas ampliaron su parque en un 39,9%. Los pequeños propietarios lo hicieron en un 30,4%. Casi diez puntos de diferencia. No parece casualidad. Más bien, una tendencia sostenida.
El resultado es claro: el mercado crece, sí. Pero crece reforzando a quienes ya tenían ventaja. A quienes ya acumulaban vivienda. Y eso cambia el equilibrio de poder.
Porque no es lo mismo alquilar una casa que gestionar una cartera de decenas. O de cientos.
Las ciudades tensionadas: donde la concentración es aún mayor
El fenómeno se intensifica en las zonas donde más presión existe sobre el alquiler. Las grandes ciudades y territorios turísticos concentran los porcentajes más altos de multipropiedad.
En Las Palmas, el 64,9% de las viviendas en alquiler está en manos de propietarios con dos o más inmuebles. En Santa Cruz de Tenerife, el 64,6%. En Palma de Mallorca, el 63,1%. Tres ejemplos claros de cómo el mercado se concentra precisamente donde más demanda hay.
Las grandes capitales peninsulares no se quedan atrás. Barcelona alcanza el 60,8% y Madrid el 56,4%. Después aparecen Valencia (55%), Málaga (51,6%) y Sevilla (46,8%).
Son cifras altas. Pero, sobre todo, son consistentes entre sí. Apuntan en la misma dirección.
Y eso tiene consecuencias. Porque cuando el mercado se concentra en menos manos, las reglas cambian. La negociación se vuelve asimétrica. La capacidad de presión también.
En paralelo, el número de personas que dependen del alquiler para vivir no deja de crecer. Más demanda. Más dependencia. Pero no más equilibrio.
El resultado es un mercado donde quienes necesitan vivienda compiten entre sí, mientras quienes la ofrecen consolidan su posición. Sin apenas contrapesos.
Así es difícil hablar de acceso. Y más aún de derecho.
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