Reflexiones para una buena política de alquiler de vivienda 

Tras la Gran Recesión de 2008 muchas ciudades europeas han estado sufriendo un alza generalizada en los precios del alquiler, muy por encima del crecimiento de la renta de sus habitantes.

Valga como ejemplo la ciudad de Madrid. Cruzando datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y de la web inmobiliaria Idealista, podemos ver que en 2013 un trabajador de entre 25 y 34 años debía dedicar el 30% de su salario para pagar el alquiler. En 2018 este porcentaje aumentó al 38,45%. Estas alzas en el precio de alquiler han sido, en general, mayores que los aumentos en los precios de venta de inmuebles.

Ante esta situación ha vuelto al debate político una posible intervención en el mercado de alquiler. En este artículo quiero repasar algunos de los puntos, a mi entender, esenciales para entender la problemática y las líneas que deberían guiar una buena política de vivienda.

El doble riesgo laboral y habitacional

En varios foros he insistido sobre el hecho de que el mercado de vivienda no opera en condiciones de competencia perfecta. Incluso si el mercado estuviera perfectamente atomizado, existen imperfecciones importantes.

La primera es relativa a la información disponible, o no, acerca de la calidad de arrendatario, de arrendador y del inmueble. La segunda se deriva del hecho de que cambiarse de casa es costoso. El tercer problema tiene que ver con los contratos: los de alquiler, por su propia naturaleza, no pueden asegurar a los arrendatarios contra las subidas generales de los precios de alquiler. Para aquellos interesados en las publicaciones científicas en que se basan estas afirmaciones les remito a Díaz y Luengo-Prado (2008, 2010) y Díaz y Jerez (2013).

Como destacan esos trabajos y otros recientes, los arrendatarios sufren dos tipos de riesgos económicos básicos: el laboral (perder el empleo) y el habitacional (que aumente el precio de alquiler).

Ambos riesgos nos preocupan por dos razones. La primera es que hay mercados incompletos: no podemos cubrirnos completamente contra esos riesgos. La segunda es que sabemos que es eficiente que las instituciones públicas actúen para paliar ciertos riesgos. Tenemos una prestación por desempleo no solo porque nos preocupe la desigualdad laboral. También porque creemos que es mejor para la sociedad dar a los parados tiempo para que encuentren un buen trabajo, donde desarrollar al máximo su productividad.

Según algunos expertos, la intervención en el mercado de alquiler conduce a mejorar la asignación de mercado cuando tenemos en cuenta que las decisiones acerca de dónde vivir y dónde trabajar suelen ir unidas. Por tanto, como ya he dicho anteriormente, la política de alquiler de vivienda debe enfocarse como una herramienta de dinamización laboral y social de las ciudades.

La dimensión espacial de la vivienda

Un rasgo básico de la vivienda, del que a veces parece que nos olvidamos, es que no es movible. Además, el entorno influye sobre su valor de mercado y los servicios que genera: si el Ayuntamiento mejora las dotaciones del barrio entonces el valor de mi casa aumentará.

Por eso, para terminar de entender el mercado de vivienda, tenemos que hablar de economías de aglomeración y congestión. Generalmente, la actividad económica necesita de una masa crítica. La generación de ideas y la innovación se multiplican cuando aumenta la densidad económica pero llega un punto en que la congestión hace muy costoso aumentar esa densidad.

Ahora pensemos en un distrito donde, casi por casualidad, se concentran varias nuevas empresas de éxito, lo que hace que el coste de residir en ese distrito aumente. Ante este fenómeno surgen varias preguntas: ¿es eficiente que los dueños de las viviendas de ese distrito se apropien de las rentas generadas por el emprendimiento de otros en forma de subidas de alquileres? ¿Cuántos emprendedores no se mudan a ese distrito, cortando la posibilidad de generar más actividad, por el aumento de los precios?

Con este ejemplo quiero poner de manifiesto que la política de vivienda es indisociable de la política urbanística y que debe tener un horizonte de largo plazo porque la ciudad, y sus habitantes, cambian en el tiempo.

Hay otro punto que creo necesario destacar: la heterogeneidad. Hay una gran disparidad en el comportamiento de los mercados de alquiler entre ciudades. Los precios de alquiler están subiendo en Madrid y Barcelona, y en menor medida en otras ciudades costeras, a diferencia de otros centros urbanos más pequeños.

Esta tendencia a la disparidad también se observa en otros países europeos. Esta dispersión geográfica en precios puede deberse a una tendencia a la concentración creciente de la actividad económica. En ese caso, está por saber si la Covid-19 ha tenido un efecto diferencial por ciudades según su actividad económica.

¿Cómo intervenir en el mercado de alquiler?

La diferencia entre ciudades y países sugiere que la intervención no puede ser uniforme. Las ciudades no tienen idéntica actividad económica y oferta de alquiler. Por mencionar un dato, en toda España los grandes tenedores acumulan un 4% del parque inmobiliario, pero esta cifra llega al 62% en Madrid.

Si se impusiera un tope máximo a los precios de alquiler, la oferta reaccionaría de forma muy distinta en función de su concentración. Por la misma razón, una ley que solo contemple bonificaciones fiscales va a tener una repercusión menor si la oferta está más concentrada.

No se puede fiar todo al comportamiento de la oferta privada. Hay que intervenir con oferta pública de vivienda para influir de forma directa en la formación de precios. Pero esto lleva un tiempo; en el corto plazo, hay que dar deducciones fiscales por alquiler y nivel de renta.

Diversificación de la oferta para una demanda heterogénea

Además, las personas nos mudamos de casa al emanciparnos, para vivir con nuestra pareja, al tener hijos o al cambiar de trabajo, poco más. Y hay que tener en cuenta esta heterogeneidad demográfica y laboral.

No es lo mismo pensar en vivienda asequible para una familia con hijos que para los jóvenes que vienen a la gran ciudad a emprender. Quizá el primer caso necesite de alquiler con opción de compra en barrios con buenas dotaciones de colegios mientras que el segundo necesite alquiler en centros neurálgicos de actividad económica.

Por último, es esencial que esa oferta pública esté diversificada por distritos para asegurar un desarrollo armónico de las ciudades e impulsar una movilidad económico-social que redunde en un aumento de la productividad de todos. Este esfuerzo coordinado, ahora que estamos inmersos en una crisis económica sin precedentes y con una revolución tecnológica imparable, es más necesario que nunca.

Antonia Díaz recibe fondos del Ministerio de Ciencia e Innovación, Proyecto PID2019-107161GB-C1

The Conversation. Rigor académico, oficio periodístico