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Entre 2014 y 2019 el sector inmobiliario de Málaga ha experimentado un crecimiento muy significativo en el número de viviendas construidas y viviendas vendidas.
Según las estadísticas del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga (COAM, 2020), si en 2014 se visaron 509 viviendas de renta libre y obra nueva, en 2018 ese número subió a las 7 376. Por otra parte, el volumen de las transacciones de compra-venta, pasó de los 3 850 millones de euros de 2013 a más de 6 303 millones de euros en 2019 (Ministerio de Fomento, 2020).
Málaga se ha convertido en la segunda provincia española con mayor crecimiento en construcción de vivienda y volumen de transacciones. Estas últimas representan cerca del 45% del total de transacciones que se realizan en Andalucía (Ministerio de Fomento, 2020).
Estalla la burbuja
Durante la burbuja inmobiliaria de entre 2000 y 2007 la construcción y promoción de viviendas estaba en manos de sociedades nacionales, regionales y locales, que conformaban un tejido empresarial numeroso y atomizado. Con el estallido de la burbuja, en 2008, desaparecerían muchas de esas empresas (promotoras, constructoras y auxiliares).
La crisis económica y social derivada del hundimiento del ladrillo y la ausencia de otros sectores que sirviesen de contrapeso impulsaron a los poderes públicos a establecer normas jurídicas y fiscales que incentivaran la llegada de nuevos inversores. Así, se pretendía recuperar el sector inmobiliario y crear un parque profesionalizado de viviendas en alquiler pues en 2011 apenas el 11% de las viviendas principales eran alquiladas.
Entre 2009 y 2012 se aprobaron en España nuevas leyes para regular las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), siguiendo el patrón de las Real Estate Investment Trust (REIT) existentes a nivel internacional. Estas REIT y los fondos de inversión internacionales son en la actualidad los principales vehículos societarios de inversión en el mercado inmobiliario.
¿Qué es una socimi?
Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) son un instrumento de inversión inmobiliaria que tiene la finalidad de adquirir, promover y/o rehabilitar activos urbanos para su arrendamiento, o participar en otros instrumentos de inversión inmobiliaria.
Las principales socimi españolas y algunas de las principales promotoras inmobiliarias están participadas por fondos de inversión internacionales. Uno de estos fondos, por ejemplo,expone en su web su objetivo empresarial de acudir a mercados “que han sufrido una crisis económica y/o bancaria que ha provocado una fractura en el precio de los activos”.
Llegan nuevos inversores a la costa malagueña
En 2014 se produjo un cambio de tendencia que ayudó a reactivar el mercado inmobiliario de la Costa del Sol.
La mejora de la economía se hizo especialmente visible en el sector turístico; el gasto total de los turistas internacionales se incrementó desde los 63 094 millones de euros en 2014 a 91 911 en 2019.
Por otra parte, los inversores internacionales se dieron cuenta de que el mercado inmobiliario de la Costa del Sol ofrecía buenas perspectivas de negocio para el segmento promotor, con grandes posibilidades de revalorización y rentabilidad. Además, aquellas que optaron por establecerse en España en el segmento de alquiler bajo la figura de socimi se beneficiaban de menores cargas fiscales, gracias a los cambios legislativos.
Los promotores locales pasan a segundo plano
En la actualidad, la construcción de obra nueva se concentra en las zonas con mayor actividad turística: los municipios de la Costa del Sol Occidental (53%) y Málaga capital (27%). En cambio, los municipios del interior de la provincia solo alcanzan el 3% de la obra nueva total.
Al analizar la oferta de viviendas en venta en los portales inmobiliarios Idealista, Fotocasa y Obranuevaenmalaga, se observa que, en agosto de 2019, los principales promotores inmobiliarios de la región son empresas de ámbito nacional.
Esto es así especialmente en la Costa del Sol Occidental (49%) y en Málaga capital (52%). Les siguen promotoras vinculadas a REITs y fondos de inversión internacionales, con un 26%, siendo dos de ellas, Neinor Homes y Via Celere, las lideres en viviendas comercializadas en toda la provincia.
Por tanto, cerca del 80% del capital inversor-promotor es ajeno a la provincia y una tercera parte está en manos de capital extranjero.
Las empresas locales apenas tienen el 21% del negocio y una cierta presencia en el Área Metropolitana de Málaga y la Costa del Sol Oriental, lo que las relega a un papel secundario.
El ladrillo se globaliza
Estos datos ponen de manifiesto que el tejido inmobiliario local no consiguió recuperarse de la crisis inmobiliaria de 2008, al carecer de la fortaleza financiera de las grandes empresas nacionales e internacionales, y por la mayor prudencia que manifiestan actualmente a la hora de iniciar proyectos de envergadura.
Además, ahora, a nivel global, hay una menor participación de actores nacionales en el sector de la construcción, y las promotoras centran sus proyectos en zonas de alto poder adquisitivo y/o con posibilidad de mejores rendimientos. Se intensifica así la relación entre el desarrollo urbanístico y los grandes conglomerados financieros internacionales.
Esta tendencia se reproduce a nivel mundial y los grandes fondos y sociedades de inversión inmobiliaria de capital internacional están sustituyendo a los promotores, los inversores y las entidades financieras locales y nacionales. En España, además, estos nuevos actores inmobiliarios financian y promueven sus proyectos inmobiliarios para alquiler beneficiándose de la figura societaria de las socimi.
Ricardo Urrestarazu Capellán no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.
The Conversation. Rigor académico, oficio periodístico
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